Mik lehetnek a leggyengébb pontjai egy irodaház-fejlesztésnek? Milyen kivitelezési, technikai részletekre kell legjobban odafigyelni? Milyen hiányosságokon állhat vagy bukhat egy beruházás hosszú távon?

Dr. Hajnal István, MRICS, vezérigazgató, Biggeorge's - NV Zrt.

A fejlesztés sikere a jó előkészítésen áll vagy bukik. Ezt persze minden fejlesztő jól tudja, az építés és az üzemeltetés időszakában mégis komoly gondot okozhatnak a megkötendő kompromisszumok. Elegendő idő, szakavatott konzulensek, következetes programalkotás szükségesek ahhoz, hogy jó termék szülessen. "Hála" az irodapiaci válságnak, a fejlesztőknek most bőven van idejük az alapos tervezésre, előkészítésre. Az irodaházak ma már inkább "épületgépek". Meghatározóak bennük a gépészeti, az elektromos és a gyengeáramú rendszerek. Míg az építészeti tervek értelmezésével, azok esztétikai és beépítési kérdéseivel minden fejlesztő tisztában van, az említett rendszerek célszerűségét, hatékonyságát, üzemeltetési kérdéseit csak kevesen tudják helyesen megítélni. Véleményem szerint ezen a területen még nagyok a tartalékok, de egy átgondolatlan és kiérleletlen terv egyúttal sok bosszúságot és nagy pluszköltséget is okozhat. A már említett két elemen - az előkészítésen és a beépített rendszereken - túlmenően a siker kulcsa végül is maga a projekt kiválasztása és megfogalmazása. A létesítményeket hosszú távú használatra építjük, ezért nemcsak a jelen végfelhasználói igényeit, hanem a jövő követelményeit is meg kell tudnunk fogalmazni. Ez igaz a helyválasztásra, a térképzésre, a felszerelésekre és az épület által nyújtott szolgáltatások körére is. Ma például már jól látszik, hogy a közeljövőben nem lesz sikeres az az irodaprojekt, amelyik nem illeszkedik a fenntartható fejlődés, a fenntartható környezet gondolatvilágába.

Salamon Adorján, MRICS, elnök-vezérigazgató, Eston International Ingatlan-tanácsadó Zrt.

Az irodaház-fejlesztés komplex feladat, és az a legalapvetőbb, hogy összhang legyen a megfelelő lokáció és az oda tervezett termék, illetve annak minősége között. Az össze nem illő külső-belső elemek disszonanciája (pl. gránitburkolat és kétcsöves fan coil kombinációja), vagyis az egységes koncepció hiánya jelentősen hozzájárulhat egy irodafejlesztés minőségének megítéléséhez. Ami a bérlők preferenciáit illeti, egy átlagos bérlő nem feltétlenül tekinti át részleteiben a költözésnél szóba jöhető irodaházak műszaki specifikációit. Ha nem veszi igénybe professzionális ingatlan-tanácsadó segítségét, akkor a szubjektív megítélésére hagyatkozik a választás során. Az egyetlen olyan műszaki tényező, amely a szubjektivitáson túl is döntő lehet a bérlő szempontjából, az épület alaprajzi elrendezése: ez meghatározza, hogy egy terület adottságai végül megfelelnek-e a bérlőnek vagy sem. Irodaházat a bérlők általában három fő ok miatt váltanak: egyedi igényeik merülnek fel, motiválhatják őket minőségi/anyagi okok is, illetve a jelenlegi bérbeadóval kialakított viszony megromlása is vezethet költözéshez. Egy irodaház-beruházás eredményességét alapvetően két dolog határozza meg: a bérbeadás sikeressége, illetve a projekt későbbi piaci értékesíthetősége. A projekt egyik lehetséges kimenetele lehet a mostani piaci környezetben az ingatlan megtartása is, de ha értékesítésre kerül sor, az árképzésben szerepet játszanak a bérlői mix, a bérleti feltételek, a ház jövőbeni bérleti piacképessége, illetve hangsúlyos befolyásoló tényező a műszaki "due diligence audit" során feltárt állapot is - alacsonyabb minőségű ház esetében ugyanis a felújítás/karbantartás előre kalkulált költségei jelentősen megemelhetik a befektető elvárt hozamát.