Nehéz éven van túl a hazai ingatlanpiac, de az ingatlan-tanácsadóknak igen mozgalmas évet sikerült lebonyolítaniuk. Az irodapiaci kihasználatlanság ugyan 25% körül stagnált, de az újratárgyalások és a meglévő állományon belüli költözések lendítettek a tranzakciókon. A jövő év a gazdasági változásoktól is függően eredményezhet javulást is, hiszen a bérleti díjak már padlót fogtak, az új átadások válság utáni első hulláma pedig még várat magára, így az üresedés is csökkenhet. A tapasztalatok szerint a budapesti irodapiac iránt néhányan egyre inkább érdeklődnek mind befektetői, mind bérlői oldalon, ami ebben a nehéz helyzetben is adhat okot optimizmusra. A piac legnagyobb szereplőit kérdeztük, hogy hogyan értékelik az idei évet, és mire számítanak a jövő évre vonatkozóan.

Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetőjének tapasztalata szerint: "A kínálatot illetően nagyon lelassult a piac, alig látunk új átadásokat, kevés fejlesztés indul, a másik oldalon viszont a kereslet élénkült, legalábbis az irodák esetében. Ugyanakkor az idei évben a cégek jobbára legfeljebb csak A-ból B-be költöztek, hiszen a piac teljes mérete nem változott. A bérleti díjaknak nagyon nincs már tere lefelé, és azt egyértelműen látjuk, egy-egy sikertelen projekten a további díjcsökkentés sem segít. Inkább a szolgáltatási mix, a kondíciók rugalmassága, az üzemeltetési díjak fenntarthatósága azok az extra tényezők, amikben a tulajdonosok tudnak még versenyezni egymással. Az ipari piacon idén sokkal inkább a Budapesten kívüli térségek játszanak szerepet. Míg Budapest megállt, addig a többi város beindult. Ez mindenképp fordulót jelent, de meglepetésnek nem nevezném, hiszen a magyar gazdaság egyetlen (eddig) jól teljesítő szektora az exportra termelő ipar, és az ehhez kapcsolódó ingatlanigények nem a fővárosban jelennek meg többségében. A befektetési piacon sok munkával több eredményt sikerült elérnünk, több az ügyfél, több a sikeresen lezárt tranzakció. Nehéz év volt, ez kétségtelen, azonban sokkal pozitívabb már a hangulat, mint tavaly, még ha az év közepétől ez a javulás kicsit meg is tört, és az év végére újra hullámvasútra is került a magyar piac megítélése."

A DTZ piacelemzője, Maksay Éanna elmondása szerint az irodapiacon tapasztalható nagy üresedés nem jelenti azt, hogy bárki bármekkora területet találhat, így a built-to-suit piac erősödése várható. "A 2011-es év nem okozott nagy meglepetéseket, az ingatlanpiaci szereplők alkalmazkodtak a 2009-ben bekövetkezett változásokhoz és megtanultak együtt élni az új körülményekkel. Az ingatlanbefektetési volumen enyhén növekedett a 2010-es évhez képest, de még mindig kockázatos piacok közé tartozunk. A bérleti piacokon a fejlesztési aktivitás mélyrepülése és a magas üresedési ráta jellemezte a piacot. Az iroda és ipari ingatlanok piacán idén is magas bérbeadási volument regisztráltunk, viszont a számok mögé tekintve láthatjuk, hogy a nettó abszorpció nagyon alacsony szinten van, és a bérbeadások nagy részét bérleti szerződés hosszabbítások és piacon belüli költözések tették ki. A magas üresedési ráta ellenére elenyésző azon épületek száma, ahol nagy egybefüggő területet lehet bérelni. Ez alapján úgy véljük, hogy a már idén tapasztalt built-to-suit fejlesztések száma tovább nő, és ez lesz a meghatározó trend az elkövetkező két évben. Bérleti díjak tekintetében nem számítunk meghatározó változásra, a tulajdonosok rugalmassága és bérlőcsalogató/megtartó magasabb kedvezmények továbbra is jellemzőek lesznek a piacon. Az ingatlanbefektetési piacon a pozitív változáshoz stabilabb gazdaságra (mind hazai, mind európai szinten), illetve a vevők és az eladók közötti árazási elképzelések közelítésére lenne szükség" - emelete ki Maksay összegzésében.

Pados Gergely, a Cushman & Wakefield Hungary partnere és irodabérbeadási vezetője úgy véli, a kihasználatlanság jövőre csökkenő pályára áll. "A budapesti irodapiac 2011-ben igen mozgalmas volt. A harmadik negyedév végéig közel 280 000 nm tranzakció történt a piacon, ami azt feltételezi, hogy 2011 rekord év lesz az iroda bérbeadások szempontjából. Véleményünk szerint ez egy nagyon pozitív hír, hiszen Európa több piacán is jelentősen visszaesett a tranzakciók száma, míg Budapesten ez élénkült az elmúlt 12 hónapban. Még mindig az újratárgyalások dominálnak és az igazi nettó bérbeadás az a 0 és a negatív tartományban mozog, ez okozza az üresedési ráta több hónapja tartó 25%-on való stagnálását. Véleményünk szerint ez a mutató, a kevés spekulatív fejlesztésnek és a nagyméretű bérlői igényeknek köszönhetően, lassan de biztosan csökken majd az elkövetkező 12-24 hónapban. Ami még azonban ennél is fontosabb, hogy új piaci szereplők is elkezdtek érdeklődni a magyar piac iránt, főként a shared service center iparágban. Remélhetőleg ezekből a kezdetleges érdeklődésekből új munkahelyek származnak majd, mely az irodapiacra is jó hatással lesz." - mondta Pados.

Balla Ákos, a Colliers International értékbecslési, tanácsadói és piackutatási üzletágának igazgatója a finanszírozás hiányára hívta fel a figyelmet. Balla szerint: "A teljes ingatlanpiacot a 2011-es évben is a finanszírozás, pontosabban annak a hiánya határozta meg, amelynek köszönhetően a fejlesztések megtorpantak, és a befektetési tranzakciók megfogyatkoztak. Az irodapiacra több tényező hatott, ezért a kevesebb új fejlesztés hatására nem csökkent jelentősen az üresen álló terület, és a bérleti díjak sem indultak növekedésnek, mely változásokra, ha csak kis mértékben is, de 2012-ben számítunk."

Papp Róbert, a GVA Robertson iroda részlegének vezetője szerint a bérlők és a fejlesztők kommunikációja kell, hogy erősödjön, mivel a spekulatív beruházások helyett az igényre szabott fejlesztések lehetnek sikeresek. "2011 nem a budapesti ingatlanpiac legsikeresebb éveként fog megmaradni, de ettől függetlenül nagyon fontos, a piac jövőjét hosszú távon meghatározó események zajlottak le. A gazdasági környezet, az ország külföldi megítélése és a világszintű finanszírozási nehézségek sem a bérlőknek, sem a bérbeadóknak nem kedveztek. Idén kerültek átadásra a korábbi irodaépítési boom utolsó projektjei és az első built-to-suit jellegű fejlesztések is. A kereslet a várakozásokkal ellentétben megőrizte szintjét, nem csökkent, sőt az év végre akár növekedést is mutathat. 2011 vége így egyértelmű trendforduló, mivel úgy gondoljuk, hogy az elkövetkezendő években nem, vagy csak nagyon kis számban fognak a piacra kerülni spekulatív módon fejlesztett projektek. Ez végleg megnyitja az utat az üresedési ráta csökkenő trendjének, mely nyertesei várhatóan a 2005 után épült modern irodaházak lesznek. A gazdasági és ingatlanpiaci változások a bérlőket is ingatlan használati stratégiájuk részletesebb átgondolására kényszerítik majd a jövőben. Összességében azt reméljük, hogy a jelenlegi nehéz időszak hozzá fog járulni a piac tisztulásához, rákényszeríti a bérbeadói oldalt portfóliójuk realitásokon alapuló pozícionálásához, mely hozzásegíti őket sikeres tranzakciók lezárásához. A jövőben kialakuló új építésű kínálat hiánya pedig, ráébreszti a bérlői oldalt az ésszerű, kommunikáción és win-win egyezségeken alapuló hosszú távú bérleti tranzakciók szükségességére" - hangsúlyozta Papp.

Pintér Dániel, az Eston divízióvezetője szerint: "Az év elején komoly fellendülés érződött a piacon, a bérlők igen aktívak voltak, sok megkeresés érkezett. A bérbeadói oldal is bizakodó volt, az árakat is egyre jobban kitartották. Sajnos azonban az év hátralevő része (legalábbis az általunk látott piaci szegmensben) visszaesett, a lendület eltűnt. Ennek mind külgazdasági, mind belgazdasági okai voltak, görög válság, olasz válság, portugál válság, euró válság, dollár válság, majd a sok jó hírt követően a hazai gazdaságpolitika nemzetközi megítélése sem segített sokat. Az első három negyedév adataiból ez elég jól követhető, miszerint a piac aktív, sok tranzakció köttetik, azonban ezek mintegy fele hosszabbítás, újratárgyalás, a maradék csupán a költözés. Látható továbbá, hogy a piac bővülése kisebb, mint amekkorát az előzetes előrejelzésekben jeleztünk, de a hírek alapján erős évzárás várható. Az egyetlen igazán erős szegmens az előbérleti szerződések alakulása, mely főként a kifejezetten nagy bérlőket érinti. Ők a válság és a gazdasági helyzet okozta alacsony árszintet kihasználva, előre tervezve kötnek új épületekre hosszú távú szerződéseket, mely a költségszintjüket és munkakörnyezetüket jelentősen javítani fogja. Jövő évi elvárásaink vegyesek, sok ajánlatunk van, ami pozitív jövőképet ad, azonban a piacra úgy véljük, hogy továbbra is az óvatosság lesz jellemző, nagy piaci bővülést 2012-ben egyelőre nem várunk."

Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle ügyvezető igazgatója az évzáró REsource IngatanInfó magazinban értékelte az idei év teljesítményét. Véleményéban elmondta: "2011-ben a gazdasági válság elmélyülése és ezen belül - sajnos - Magyarország kiemelt szereplése nem könnyítette meg az ingatlan-tanácsadók helyzetét, sőt. A hagyományos piaci szereplők és a bankok aktivitása jelentősen csökkent. Kiélezett harc folyik a tanácsadók között a kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó egyre csökkenő bevételek magyarországi tortájának szeleteiért. Ez egyrészt az elérhető tanácsadói díjak további csökkenéséhez, másrészt egyes piaci szereplők kivonulásához, Magyarországtól való távoltartásához vagy - ahogy azt nemrég láttuk - egyes tanácsadók egyesüléséhez vezetett. A konszolidáció várhatóan folytatódni fog. Számomra egyértelmű, hogy a jelenlegi piaci méret nem indokolja sem ennyi nemzetközi, sem ennyi lokális tanácsadó jelenlétét."

Forrás: www.resourceinfo.hu