|
Csökkenő méretű bérleti tranzakciók és sok költözés dominálja a budapesti irodabérleti piacot, derül ki az elmúlt félév statisztikáiból. Kisebb kutatómunkával és a hazai irodapiac legnagyobb tanácsadóinak segítségével elkészítettük a budapesti irodapiac első félévének publikus tranzakciós listáját. A teljes listának hosszabbnak és részletesebbnek kellene lenni, de a tanácsadó cégek elmondása szerint sok bérlő nem járult hozzá bérleti szerződéseik bárminemű nyilvánosságra hozatalához, sőt a tanácsadók közül is néhányan, mint a CB Richard Ellis (CBRE) vagy az Eston túl bizalmasnak érezték a kérésünket, így az általuk lebonyolított ügyleteket vagy egyáltalán nem, vagy csak a korábban kiadott sajtóközleményeknek köszönhetően részlegesen tudjuk közölni.
A válság okozta vállalati létszámcsökkenéseknek és racionalizálási folyamatoknak köszönhetően, az elmúlt másfél évben hatalmas mértékben csökkent az átlagos irodabérleti terület nagysága. Míg 2008 végén 700-750 nm volt az átlag, addig a legutolsó negyedévben már 530 nm közelébe csökkent az átlagos iroda mérete, ami közel 30%-os zsugorodást jelent. A BRF negyedéves jelentéseiben azt írja, hogy 2010. első félévében az átlagosan bérelt terület 570 nm volt, és a lezajlott 104 bérleti szerződés nagy része (69%-a) 500 nm alatti területre köttetett. Ezt követően 2010. második negyedéve során 114 bérleti szerződést regisztráltak, melyek átlagos bérelt területe 535 nm volt.
A tanácsadó cégek negyedéves jelentéseiből kiderül továbbá az is, hogy 2010. első félévében mintegy 138 ezer négyzetméternyi tranzakciót bonyolítottak le, melyből 67,500 nm volt új szerződéskötés vagy bővülés. Ennek mintegy 66%-a, 44,700 nm-nyi ügylet az amelyről biztos adataink vannak, miszerint új szerződések vagy meglévő irodaterületek bővítései voltak.
A már említett 138 ezer négyzetméternyi iroda bérbeadásból hozzánk 83,000 nm-nyi üzlet jutott el, ami a teljes féléves állomány 60%-a. A hiányos listának azonban nemcsak a tanácsadó cégek szigorú adatvédelmi kötelezettsége az oka, hanem az is, hogy sok fejlesztő és bérlő nem veszi igénybe a bérleti ügyletekre specializálódott cégek szolgáltatásait, amivel ezekben a szűkebb években tudnak valamelyest spórolni a kiadásaikon.
Az irodabérleti piac másik nagy szeletét a szerződés hosszabbítások jelentik, melyből az első félévben mintegy 25 ezer négyzetmétert regisztráltak, ami a teljes állomány 33%-a, a másodikban pedig 21 ezer négyzetmétert, ami pedig a második félév bérbeadásainak a 34%-a. A számokból is jól látható, hogy az irodabérleti piac egyharmadát a hosszabbítások teszik ki, ami a tavalyi és az idei évben jellemzően nagy áldozattal, vagyis jelentős mértékű bérleti díj csökkentéssel járt a bérbeadó tulajdonosok számára. Szükségük is volt az irodaház tulajdonosoknak a rugalmasságra, hiszen a konkurencia mostanában páratlanul erős, a kínálat pedig csúcsokat döntöget, és mint az már korábban megírtuk , akár 2-3 euró/nm/hó bérleti díj különbségért is már bőven megéri költözködni. A statisztikákból kiderül, hogy a tanácsadó irodák mintegy 80-90%-ban a tulajdonos képviselőjeként vesznek részt az egyes bérleti ügyletekben, és csak ritkábban, jellemzően nagyobb 1000 nm feletti bérbeadásoknál képviselnek bérlőket. Publikus közleményeik szerint az idei első félévben a legtöbb terület bérbeadásában, mintegy 36,500 nm-nél, mely 21 tranzakcióból állt össze, a Jones Lang La Salle működött közre, többek között a félév legnagyobb új szerződésénél is, amit az Ericsson kötött a Népliget Center II fejlesztőjével. A kiélzett versenyben jól teljesítő cégek között szerepel még a Cushman & Wakefield 28 ügyletben 27 ezer kiadott négyzetméterrel, valamint a GVA Robertson 22 ügylettel és 14,000 nm-nyi kiadott területtel.
A legtöbb bérbeadás, szám szerint 9 darab, a Capital Square irodaházban valósult meg, továbbá a félév során az egy irodaházban kiadott összes irodaterület 7,900 négyzetméterrel is itt volt a legmagasabb, így nevezhetjük ezt a félév legnépszerűbb irodaházának. Az új bérlők körében nagy népszerűségnek örvendtek még a Bécsi Corner és az Eiffel Tér irodaházak is, melyek 3,700 és 3,200 négyzetméterrel a félév új bérlőinek összesen 10%-át vonzották magukhoz.
|
