Milyen új bérlő igényeknek kell megfelelni a jelenlegi piacon a sikeres bérbeadáshoz?

Schőmer Nörbert: Azon túl, hogy el kell fogadni a jelenlegi piaci helyzet diktálta alacsony - de immár konszolidálódott - bérleti díjakat, a korábbiaknál jelentősebb bérlői fejlesztési költségeket kell a bérbeadónak átvállalni annak érdekében, hogy sikeresen tudjon pályázni egy-egy nagy bérlőért. Ez részben annak is betudható, hogy - új fejlesztések hiányában - lassan elfogynak a piacról az új irodaterületek és a már használtak maradnak kiadatlanul hátra, melyeknél elengedhetetlen a jelentőseb átépítés, felújítás.

P.: Mennyire számít a bérlők számára a zöld minősítés? Felmerül egyáltalán ez az igény részükről?

Jelenleg a bérlők legnagyobb része a lehető legkedvezőbb pénzügyi és üzleti feltételekre koncentrál, majd ezt követik a bérleménnyel kapcsolatos műszaki és esztétikai elvárások. A környezetvédelemi megfontolások - beleértve a zöld minősítést - egyelőre csak kevés számú, és jellemzően inkább nagy nemzetközi, CSR irányelvekkel rendelkező bérlőnél jelentenek előnyt.

P.: Hajlandóak magasabb bérleti díjat is fizetni a bérlők egy minősített épületben?

Úgy látom a zöld minősítés hiánya inkább kizáró ok lehet, mintsem üzleti alku tárgya.

P.: Mikor jön el Ön szerint az idő Magyarországon, hogy az AIG Lincoln belevágjon újabb ingatlanfejlesztésekbe?

Én nagyon remélem, hogy 2012-ben legalább egy teljesen új projektet el tudunk kezdeni, ahhoz azonban, hogy - úgy mint a 2000-es évek közepén - 2-3 nagy projekten egyszerre dolgozzunk egyelőre nem biztosítottak az ingatlanpiaci feltételek. Illetve sajnos egyre bürokratikusabbak, nehezebbek és bizonytalanabbak a fejlesztésekkel kapcsolatos jogszabályi feltételek: fedezetkezelő, plázastop, ingatlanadó csak, hogy a leghátrányosabbakat említsem.

P.: Fejlesztési szempontból milyen fundamentumok jelentősége nőtt meg a válság kitörése óta?

Mindenképp visszatértünk az alapokhoz. De az első és legfontosabb nem a "lokáció" hanem a felhasználó megtalálása, hiszen felhasználó nélkül nincs tervezhető bevétel, anélkül nincs anyavállalati jóváhagyás, sem saját tőke, sem bankhitel, sem projekt.

P.: Milyen fejlesztések tudnak a jelenlegi mostoha piaci környezetben mégis elindulni?

Az előbb elmondottak alapján egyelőre csak az elő-bérbeadás alapján hasznosított fejlesztéseknek látszik a megalapozottsága. Spekulatív - bérlő nélküli - projekt megkezdését csak kivételesen jó, esetleg központi, belvárosi helyen tudnám manapság elképzelni, de ahhoz is nagy adag optimizmus kell.

P.: Vannak olyan lokációk, melyek látványosan fel, vagy leértékelődtek az elmúlt években?

A belvárosi, jó tömegközlekedésű, prominens helyeken iroda hasznosításra alkalmas telkek, illetve a közlekedési csomópontokban kialakított - hangsúlyoznom kell, hogy racionális méretű - kereskedelmi lokációk iránti kereslet csökkent a legkevésbé, azonban felértékelődésről itt sem beszélhetünk. Talán a legnagyobb vesztesek a tömegközlekedéssel rosszul ellátott helyeken álmodott giga projektek.

P.: Megéri ma üzletileg a jelenlegi bérleti díj szintek mellett A-kategóriás irodaházat fejleszteni Budapesten?

A válaszom egyértelműen nem, hacsak nincs egy előbérleti szerződésünk, vagy nem pókerezünk és feltételezzük, hogy minden piaci és fejlesztési feltétel egy-két éven belül az előnyére változik. A jelenlegi bérleti díj szintek és üresedési ráta mellett az elérhető finanszírozási feltételekkel racionálisan csak olyan üzleti terv készíthető, melynek eredményeként a megépült épület fekete-fehéren számolt költsége magasabb lesz mint a befektetési értéke. Tehát a válaszom nem, de azért optimistán inkább azt mondom, hogy még nem éri meg spekulatív alapon A kategóriás irodaházat fejleszteni Budapesten.

Forrás: www.portfolio.hu