Elkészült a RERA (Real Estate Research Association - Ingatlanpiac-kutatók Egyesülete) negyedéves irodapiaci beszámolója, amelyben a budapesti irodaállomány legfrissebb adatait vizsgálja.

Az irodapiac mérete

A RERA II. negyedéves elemzése során 2,3 millió négyzetméternyi modern irodaállományt vizsgált, melynek összetétele az előző negyedévhez képest némileg változott. Az elmúlt három hónapban a RERA újból besorolta műszaki tulajdonságaik alapján a budapesti irodaházakat, és a felállított szigorú kritérium rendszernek nem megfelelő épületeket - közel 75.000 négyzetmétert - kivette a korábban vizsgált állományból. Ennek a felülvizsgálatnak köszönhetően sikerült a kategóriák egymáshoz viszonyított arányát a piacon először pontosan meghatározni. A RERA adatai szerint a technikailag "A" kategóriájú épületek a teljes vizsgált piac 71,3%-át teszik ki. Az előző negyedévhez hasonlóan továbbra sem tartoznak a vizsgált állományba a tulajdonosok által kizárólagosan használt épületek, valamint a speciális műszaki kialakítású irodaházak.

Új átadások

A második negyedévben közel 62 ezer nm új irodaterület került átadásra, amely mintegy 22%-kal haladja meg az előző negyedéves értéket. 2010 első félévében így összesen 112 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti állomány, amely 2009 azonos időszakához viszonyítva 28%-kal több modern bériroda terület megjelenését jelenti a piacon. Az átadott irodaházak közül a Skanska által fejlesztett Népliget Center II. fázisa már 60%-os, a GTC Metro, a Budapest Bank új székháza pedig teljes feltöltöttséggel büszkélkedhet, ami a jelenlegi piacon kiemelkedő eredmény.
A Váci úti irodafolyosó ebben a negyedévben 31 ezer négyzetméterrel bővült, ami az összes átadás felét tette ki.

Kihasználatlanság

A Budapest egészére vetített átlagos kihasználatlansági ráta méréseink alapján 26,1%, mely ugyan további lassú növekedést mutat az előző negyedévhez képest, azonban várakozásaink szerint a következő félévben már stagnálni fog. A legkedveltebb alpiacon, a Váci úti irodafolyosón nem változott érdemben a kihasználatlanság, azaz továbbra is 20% alatt maradt (19,3%), javarészt a GTC Metro sikeres bérbeadásának köszönhetően. Az Agglomerációt leszámítva az üresedés kismértékű emelkedése figyelhető meg minden egyes alpiacon, azonban ennek 40,5%-os értéke továbbra is itt a legmagasabb az összes közül.

Bérlői aktivitás

A második negyedéves adatgyűjtés során megismert bérbeadási szerződések nagysága meghaladta az 57 ezer négyzetmétert. Az alpiacok közül Észak-Buda emelhető ki 12,430 nm-rel, ami a legmagasabb értéket és az összes bérleti tranzakció 21,8%-át jelentette. A RERA adatai alapján egyre élénkülő bérlői aktivitás figyelhető meg az irodapiacon, melyet legfőképpen az új szerződések egyre növekvő aránya (56,5%) mutat

Az új tranzakciók átlagos mérete 400-500 nm körül alakult, emellett fontos megjegyezni, hogy a teljes tranzakciós volumen több, mint 70%-át a 400 nm alatti területekre kötött szerződések tették ki. Emellett továbbra is jelentős mértékű a szerződéshosszabbítások, szerződés megújítások mennyisége, mely egyre több esetben területcsökkentéssel is jár.
A negyedév legnagyobb új bérleti szerződése az Ericsson Magyarország nevéhez fűződik, ami a következő év elején foglalja el új irodáját a Népliget Center második fázisában (6.300 nm). A negyedév legnépszerűbb irodaházának a Capital Square bizonyult, melyet 5 új bérlő választott székhelyéül.

Nettó piaci felszívás

A nettó piaci felszívás az irodapiac alapvető mutatója, ami az új irodaterületek iránti keresletet méri. Alapja az összes spekulatív irodaterület (meglévő és fejlesztés alatt álló épületek egyaránt), mely a negyedév kezdetekor üresen állt, és a negyedév végéig bérlőre talált, kivéve azokat az irodaterületek, amikor a bérlő a nyilvántartott állományon belül másik, nem nagyobb méretű irodaterületre költözött.

2010 első két negyedévében a nettó piaci felszívás értéke megközelítette a 63,700 négyzetmétert, ami a teljes bérlői aktivitás 57,3%-a, és negyedévenként növekvő tendenciát mutatott. Az elsődleges adatok szerint a piac egyensúly felé közeledik, hiszen a két negyedévben összesen 112,130 nm átadott új irodaterületet megközelíti a 111,200 nm-nyi bérlői szerződés terület, ám a nettó felszívás még csak az átadások 57%-át fedi le, tehát továbbra is gyarapszik a kihasználatlan terület mérete.

A beszámolót három ingatlan-tanácsadó cég - a Colliers International, az EHL Hungary, valamint az Eston International - készítette el.

Forrás: www.portfolio.hu