James Berry, tranzakciós vezető, Jones Lang LaSalle
Pozitívum lesz, hogy az üresedési ráta tovább fog csökkenni az év második felében - ez egyértelmű. A keresletet tekintve szintén fellendülésre számítunk, amit nagyobb előbérleti szerződések fognak generálni, ugyanakkor a szerződéshosszabbítások aránya sajnos továbbra is magas marad. A csökkenő kihasználatlanság ellenére Európában az üresedési ráta a budapesti irodapiacon továbbra is az egyik legmagasabb. Ennek ellenére úgy gondolom, hogy már most is hiány van igazán jó elhelyezkedésű, magas minőségű irodaházakból nagy egybefüggő, üres irodaterületekkel. Mindenki tisztában van azzal, hogy az új spekulatív kínálat szintje vissza fog esni a következő negyedévekben, így a minőségi kínálat hiánya ezután még nagyobb problémát jelenthet. Mindenkit foglalkoztat a kérdés, hogy ez milyen hatással lesz a bérleti díjakra, illetve hogy mikor kezdődhet meg az emelkedésük. Véleményem szerint egyre szignifikánsabb lesz a minőségi és a régebbi épületek bérleti díjainak eltérése. A jó elhelyezkedésű és jó minőségű épületek esetében az árak stabilizálódni fognak, míg a régebbi épületek esetében erős marad a verseny, így a tulajdonosok továbbra is egyre kedvezőbb feltételekkel próbálják majd maradásra bírni bérlőiket. Van egy-két projekt, ahol speciális esetekben megemelték az ajánlati árakat, ennek ellenére elmondhatjuk, hogy a budapesti irodapiac történelme során még nem volt példa a bérleti díjak általános emelkedésére, és ezt most sem várjuk.
Nem lesz meglepetés, ha azt mondom, hogy igazán határozott fellendülés csak egy stabilabb gazdasági környezetben történhet az irodapiacon.
Berki János, projektigazgató, Futureal Development
A tavaly ősszel kezdődött iroda-bérbeadási lendület - ami megnyomta az idei első háromnegyed év bérbeadását - év végéig még kitart, úgyhogy még várhatók nagy tranzakciózárások, de újak megjelenésére már nem számítunk. 2010-ben még úgy gondoltuk, hogy az idei év rosszabb lesz, de szerencsére nem így történt. Jelentős eltolódást tapasztalhattunk ugyan a bérlőképviseleti megbízások útján történő bérbeadás felé: gyakorlatilag az ilyen tranzakciók uralták a piacot. A túlkínálatos piacon ez érthető is, hiszen a cégek agresszív bérbeadással találják szemben magukat, és ebben a helyzetben szívesebben hívnak szakmai segítséget. Az ügynökök ekkor nem a házat, illetve házakat, hanem a leendő bérlőt képviselik, aminek számos előnye mindkét oldalon megnyilvánul: az ügynök pontosan tudja, hogy - bérleti díj szempontjából - melyik ház mennyit ér a piacon, és ügyfelét a megfelelő ár-érték arányú irodaház felé irányítja, másrészt a bérbeadás folyamata is lerövidül, hiszen az ügyfelek szakmai képviseletével gyorsul a kiválasztás és a szerződéskötés is.
2012 érdekes év lesz az irodapiacon. Nagyon kevés ház épül, és még kevesebb tud majd elindulni a banki finanszírozások miatt. Félő, hogy a régió még akkor sem kap megfelelő finanszírozást, ha egy-egy projekthez egyébként jó helyszínen, jó előbérleti szerződésekkel sikerül megteremtenie a feltételeket. Az persze segítené az üres kínálat abszorpcióját, ha a kereslet nem csökkenne, de ez a makro adatok ismeretében hiú ábránd lenne. A magyar helyzetből ugyanakkor nem lehet általánosítani, a lengyel irodapiac például nagyon jó.
Az irodapiac kiszolgálja a szolgáltató és K+F szektorokat, nem pedig hajtja azokat, vagyis önmagában csak lekövetni képes a bérlők adott iparágban tapasztalható változásait. Ha ezekben a szektorokban nem indul el a növekedés, akkor sajnos iroda sem kell, és így fejlesztés sem szükséges. A gazdaság élénkítése közös érdek: a fogyasztás és a beruházás ösztönzése most túlélési kérdés.
Lovro Adrienn, ügyvezető, Ablon Kft.
Az ingatlanpiacon a változások jellemzően sokkal lassabbak annál, hogysem egy negyedév alatt bármi jelentős elmozdulásra számítani lehetne akár negatív, akár pozitív értelemben, akár a keresleti, akár a kínálati oldalon. Mégis azt tapasztaljuk, hogy a világgazdaságban bekövetkező turbulenciák, illetve Magyarország jelenlegi igen erős elutasítottsága viszonylag gyorsan képes negatívan hatni a befektetői, illetve a beruházói hangulatra.
Az idei év elején már tapasztalhattunk kedvező - és azóta is tartó - jeleket az irodapiacon, ami leginkább az érdeklődések számában és komolyságában volt mérhető, de igazi eredményeket nem produkált. Éppen ezért az elmúlt három szűk esztendőt követően idén sem a bérleti díjak szintje nem változott, sem az építkezési vágy nem kapott új lendületet. A kedvezőtlen világgazdasági események mellett a hazai közszféra beszerzési stopja sem ad nagy bizakodásra okot az év fennmaradó pár hónapjára. Tekintve, hogy új tömeges fejlesztéseket nem látunk a piacon, bizonyos nagyobb méretű igények kielégítése már akadályokba ütközik, ami ezeken a részpiacokon időlegesen akár túlkeresletet is okozhat.
Az irodapiac egészét tekintve azonban csak az hatna pozitívan, ha a gazdasági szereplők mernének "nagyot lépni", változtatni, sok évre szerződni, ezt azonban egyedül az irodapiac fő ösztönzője, a gazdasági növekedés indokolhatná. Ebben a kérdésben viszont senki sem derűlátó - és nemcsak az év hátralévő három hónapjáról beszélve, de 2012-t illetően sem.
Forrás: www.portfolio.hu
